I coworking devono adattarsi per sopravvivere al futuro

I coworking devono adattarsi per sopravvivere al futuro


Un articolo di Pieter Levels


Mi hanno invitato ad intervenire durante la “Coworking Unconference 2017” a Chiang Mai. Dato che si tratta una conferenza sugli spazi di coworking e negli ultimi anni ne ho visitati molti, ho voluto analizzare un po’ la loro attività.
Nella maggior parte di queste conferenze si parla per tutto il tempo di "costruire ecosistemi"...ma cosa importa se poi non c’è un reale guadagno?
Ecco una trascrizione della mia presentazione.

Intendiamoci: il punto di vista è quello di un futuro lavoratore da remoto / nomade digitale come me. Non è quello di un freelancer di Boston che lavora in un coworking a Boston.
Personalmente credo che i lavoratori da remoto dislocati in tutto il mondo siano il futuro, non le persone di Boston che vivono a Boston e che lavorano in un coworking a Boston.
Ma va bene. Continuiamo.

Negli ultimi anni sono stato in tutto il mondo e ho lavorato da decine di spazi di coworking dal Sud America all'Asia orientale. Per questo ho un rapporto di amore e di odio con i coworking.

I primi giorni si avora intensamente. Dopodiché si incontri gente nuova (che è una cosa positiva), ma poi diventa semplicemente come una caffetteria. Si inizia a chiacchierare e conoscersi e non si lavora più.

Poi si partecipa agli eventi sulle startup, si incontrano i coach di startup, gli incubatori che non offrono mai niente, le persone che parlano di sinergie e di eventi di networking. E a quel punto si smette DAVVERO di fare qualunque cosa.
Ma sono anche posti fantastici, in cui ci si sente parte di una comunità e si fanno tante nuove amicizie (e talvolta degli amanti!)
Per i nomadi, gli spazi di coworking sono come Campi base dell'Everest in un mondo straniero. Ti fanno sentire al sicuro. Hanno una funzione.

Ma i coworking sono un buon affare? Nessuno vuole dirmelo.


Sono interessato ai modelli di business e all'economia. Li ho studiati. Quindi, quando incontro i proprietari delle aziende, chiedo loro informazioni sulle entrate, sui margini, sui clienti, sui loro problemi. Ho fatto le stesse domande ai proprietari di vari coworking. E ovunque io sia stato, le risposte sono sempre state vaghe. "Stiamo andando grande, stiamo creando un ecosistema e una comunità". Okay, ma cosa significa? Quanti soldi state facendo? Qual è il margine di guadagno?
Dal momento che nessuno ha voglia di rispondermi, l’ho googlato. E ho scoperto che il 60% degli spazi di coworking effettivamente perde soldi.

I margini di guadagno dei coworking

E quali sono i margini? Possiamo fare un semplice calcolo:
Uno spazio medio ha 100 membri. Diciamo che pagano tra i 50 e i 150 dollari al mese. Una media di 100 dollari al mese. Si arriva a 10.000 dollari. Ora pensiamo ai costi. Calcoliamo un affitto di circa 3.000 dollari. E il personale? 3 persone a 1500 dollari al mese, quindi 4500 dollari. Siamo già a 7500. Ne rimangono solo 2500. 1500 vanno via per le tasse. Il puro profitto che rimane è di circa 1000 euro, quindi il 10%.
Cosa succede se abbiamo 250 membri? Il fatturato è di 25.000 dollari al mese. Molto meglio. Ma ora c’è bisogno di un edificio più grande con un affitto più elevato. Diciamo 7.500 dollari. Ne rimangono 17.500. Ora abbiamo bisogno di un personale di 8 persone, per 1500 dollari al mese cioè 12.000 dollari. Ne restano 4,500. Togliamo le tasse e siamo rimasti con un profitto di 2.500. Meglio, ma ancora poco più del 10%.

Questi numeri sono inventati e probabilmente sbagliati. Ma la maggior parte dei dati mostra lo stesso risultato: i margini di guadagno nei coworking sono molto stretti.
 

Ci sono diversi tipi di azienda

 

Alto margine, basso volume

Prevede un ampio margine di guadagno e un’attività a basso volume. Produrre una borsa Gucci costa forse $ 30, ma viene venduta a $ 3000. Si ottengono $ 2970 di profitto, un margine enorme. Solo poche persone possono permettersi di comprarne, ma quando viene venduta una borsa c’è un guadagno altissimo. Se vendi 100 borse al giorno, il profitto è circa di $ 300.000 al giorno.

Basso margine, volume elevato

Esistono aziende a basso margine e ad alto volume. Volare da Bangkok a Chiang Mai costa 30 dollari. E Air Asia ti vende quel volo per $ 31. Quindi il guadagno è solo $ 1 dollaro. Sembra un piccolo margine di profitto, ma se partono 1.000 voli al giorno con a bordo 300 persone, il profitto è di 300.000 $ al giorno.
Così, Gucci ha 100 clienti al giorno, Air Asia ne ha 300.000, ma il profitto è identico! Nessuno è migliore dell'altro. È solo economia.

Tu hai un basso margine e un basso volume

Ora parliamo di te. Sei uno spazio di coworking. Hai un basso margine e anche un basso volume. Non hai molti clienti, magari 250 al mese. E il tuo prezzo è abbastanza basso, forse $ 200 al mese. Puoi scalare fino a un volume superiore, ma sei in competizione con molti altri.

E non solo.

In termini economici, gli spazi di coworking hanno una bassa barriera di ingresso. Ciò significa che per te sarà relativamente facile affittare uno spazio, metterci dei mobili, chiamarlo coworking e far entrare gente. E sarà relativamente facile anche per altre persone competere con te.
Un settore con un'alta barriera di ingresso potrebbe essere l'ingegneria chimica. C’è bisogno di un impianto chimico (costoso), di persone di talento (difficili da ottenere e costose), ecc.
Gli spazi di coworking sono il contrario.

Bassa differenziazione


I coworking hanno anche un basso livello differenziazione. Questo significa che la maggior parte di loro sembrano uguali e le sensazioni che provi al loro interno sono le stesse.
È difficile distinguersi, o almeno nessuno ci sta davvero provando in questo momento. Questo significa che chiunque può facilmente copiare quello che stai facendo.

Economie di scala

Poi c'è una cosa chiamata “economie di scala”. Significa che se si producono tanti prodotti o servizi, essi diventano più economici perché è possibile moltiplicarli e fare la stessa cosa ogni volta rendendola a buon mercato. Questa è l'idea che Ford ha introdotto quando ha creato le fabbriche di auto T-Ford nei primi anni del XX secolo. Tutto ciò che è modulare diventa poco costoso. Ogni macchina è uguale. Non è personalizzata, perché personalizzato significa costoso.
Un graphic designer non ha economie di scala. Se ha un cliente, ha bisogno di 1 ora di lavoro. Se ne ha 10, ha bisogno di 10 ore.
Air Asia ha un’economia di scala. Se c’è una sola persona in volo, il costo è molto elevato. Se ci sono 300.000 persone in volo, improvvisamente il costo si abbassa perché è possibile duplicare l'esperienza del prodotto e renderla modulare.
Anche Gucci ha un’economia di scala. Le loro borse sono sempre le stesse. Quindi più ne producono, meno spendono. 
Ora parliamo di te. Gli spazi di coworking non hanno realmente un’economia di scala. A meno che non automatizzi il tuo personale, dovrai assumere il doppio delle persone per raddoppiare i tuoi clienti. E dovrai pagare anche il doppio dell'affitto. Se aprirai altri 100 spazi con la stessa formula avrai alcune economie di scala nell'utilizzo degli stessi processi.
Ma aprirai davvero 100 spazi di coworking con margini così bassi? Non credo.

Cosa significa tutto questo per te?

Il coworking è un pessimo affare e non ti renderà ricco. Probabilmente ti costerà molto di più di quanto guadagnerai.

Ma...sei il proprietario di un coworking, e creare questo spazio è stato un viaggio straordinario. Hai incontrato tante persone interessanti. Hai creato una comunità. E senti di star aiutando molte persone nella tua città.
E lo stai facendo. Il tuo lavoro è essenziale. Amo gli spazi di coworking. Sono necessari. Perché se non avessimo spazi di coworking, finiremmo per lavorare così!

Oppure saremmo bloccati in casa. Gli spazi di coworking hanno una funzione per il bene pubblico.

Quindi, come possiamo riparare l'economia legata ai coworking?

Se non risolviamo la situazione economica, gli spazi semplicemente diventeranno stagnanti o falliranno a causa della concorrenza e del mercato saturo. E noi non vogliamo che accada. Quindi vediamo se possiamo risolverlo.

Ecco alcune opzioni:

  • Ottieni i finanziamenti dai VC, e le entrate non sono più importanti (ma la crescita lo è)
  • Diventa senza scopo di lucro, e il profitto non è più importante (ma lo sono le sovvenzioni)
  • Aumenta i tuoi margini e guadagna più soldi
  • Integra verticalmente e guadagna più soldi

     

Opzione 1: ottenere i finanziamenti dai VC

La prima opzione è ottenere un finanziamento, per esempio di 750 milioni di dollari, per costruire una rete di spazi di coworking in tutto il mondo.
La domanda è: quanto tempo puoi andare avanti? Non stai guadagnando, ma solo consumando i soldi di altre persone.
Potrai sopravvivere per qualche anno, finché il denaro non finirà e la crescita si arresterà. Non è un business abbastanza scalabile per il capitale di rischio. È un'impresa con una barriera bassa di entrata, margini bassi, bassa differenziazione e alta concorrenza. A meno che gli spazi finanziati da VC non capiscano come cambiare, sono destinati a scomparire molto velocemente.

Opzione 2: Diventa senza scopo di lucro

La seconda opzione è il no profit. Gli spazi di coworking possono essere sostenuti come una funzione per il bene pubblico. Come le biblioteche, le strade, l'illuminazione e i trasporti pubblici.
Vengo da una piccola città nei Paesi Bassi chiamata Nijmegen. Ha le problematiche tipiche di ogni piccolo paese nel 2017. Il centro è vuoto e desolato, la maggior parte dei negozi tradizionali sono falliti in favore dello shopping online. Ciò che rimane sono marchi giganti di abbigliamento internazionale come Zara e H & M e alcuni negozi di caffè vintage. 
Quegli spazi vuoti potrebbero essere acquistati dal governo della città e trasformati in spazi per i suoi cittadini. Un po' come le biblioteche oggi.
Questo avrebbe enormi vantaggi economici. Immaginate che una persona di una piccola città potrebbe lavorare a distanza per una grande azienda ad Amsterdam, o a Londra o a San Francisco. Non dovrebbe viverci, ma lavorare per loro ed essere ben pagati. Poi, alla fine della giornata lavorativa, lascerebbe lo spazio di coworking della sua piccola città, camminerebbe verso i mezzi e spenderebbe il suo stipendio a livello locale, nei ristoranti, nei bar e nei cinema.
Le piccole città rurali potrebbero rifiorire economicamente, mentre le grandi città continuerebbero a spingere lo sviluppo delle grandi aziende.
I  vantaggi economici sarebbero molto più grandi del costo che dovrebbero sostenere le città per costruire gli spazi.

Opzione 3: aumenta i margini

La terza opzione è quella di creare semplicemente spazi con un elevato margine di business. Ci sono due modi per farlo.

Servizi complementari

Potresti aggiungere al tuo prodotto a basso margine (coworking) servizi complementari ad alto margine. Probabilmente lo stai già facendo.
Probabilmente hai un bar nel tuo spazio. Forse le persone ci possono anche pranzare. Puoi offrire ai membri un servizio per ricevere posta e pacchetti. Alcuni spazi più professionali offrono anche degli avvocati. Quello che ancora non vedo ma che molti membri richiedono sono degli assistenti personali locali. Soprattutto quando sei uno straniero in un posto nuovo, sarebbe bello ricevere l’aiuto di qualcuno.

Attirare i clienti che spendono di più

Il problema con la maggior parte dei liberi professionisti (e dei nomadi digitali) è che non vogliono spendere molto. Per una buona ragione: di solito non guadagnano un sacco di soldi! La maggior parte dei nomadi guadagna meno di $ 12.000 l’anno. Portarli a spendere un sacco di soldi sui vostri prodotti (complementari) e servizi li farà solo allontanare. L’ideale sarebbe riuscire a trovare dei clienti che possano spendere un po’ di più.

Questa è l’azienda che si occupa di WordPress. Si chiama Automattic e, con i suoi 500 dipendenti, è la più grande azienda nel mondo che lavora in remoto. Ma, come qualsiasi azienda che lavora in remoto, a volte è necessario che i suoi dipendenti si incontrino nella vita reale.
Ecco perché l'Automattic organizza regolari ritiri di team. I vari team si incontrano e una volta all'anno tutta la società si riunisce da qualche parte nel mondo. Questa è una società con un budget enorme per questo genere di cose. E tutto quello che serve è qualcuno (tu) che ospiti i loro team. Noleggia per loro un'intera stanza nel tuo coworking per un mese. Trova una sistemazione per farli dormire. Organizza escursioni e attività per il tempo libero. Tutto questo ad un buon prezzo. Questa è una grande azienda che è lieta di pagare se risolvi un suo problema.
In futuro ci saranno sempre più società che lavorano in remoto. E ti adoreranno se le aiuti a rendere più facili i loro incontri in giro per il mondo.
Aziende come questa spendono circa $ 100.000 per pagare gli stipendi, e una parte di questo budget può essere dedicata ai ritiri di lavoro.
Adesso 500 persone per te sono un grande numero. Ma Facebook ha 15.000 dipendenti. Google ne ha 75.000. Apple ha 115.000.  Potresti offrire anche a loro lo stesso servizio. Stanno per abbracciare anche loro il lavoro a distanza. Lascia che istituiscano uffici (permanenti) via satellite nella zona del tuo coworking.
Google vuole un campus remoto a Bali entro 5 anni. Il lavoro a distanza (e in particolare quello da luoghi tropicali) è e sarà sempre di più un beneficio accessorio che le grandi aziende di tecnologia useranno per assumere i migliori talenti. Offri loro dei servizi per impostarlo.  Tu sei l'esperto e puoi venderli a loro.
Le aziende Tech pagano da $ 150.000 a $ 400.000 all’anno per i loro migliori talenti. Una parte di quel budget può andare a te.

Dove voglio arrivare?

Sei appena passato dai 12.000 dollari dei nomadi digitali a 400.000 dollari all’anno degli impiegati di una società tecnologica. Segui i soldi.

Opzione 4: Integrare verticalmente

La quarta opzione per sopravvivere come spazio di coworking è quella di integrarsi verticalmente.
Adesso offri al tuo cliente un servizio: coworking. L'integrazione verticale significa vedere quali altri prodotti o servizi acquistati dal cliente sono legati in qualche modo a te.
Che cosa fa il tuo cliente in un giorno? Vediamo.

  • Dormire
  • Fare colazione
  • Lavorare da qualche parte
  • Acquistare caffè / tè
  • Pranzare
  • Lavorare ancora di più
  • Cenare
  • Socializzare
  • Dedicarsi a tempo libero e sport

Se sei un coworking, probabilmente guadagnerai su una o due parti di questa giornata. Il lavoro e forse il caffè e il pranzo (se hai un bar per il pranzo nel tuo spazio). Dovresti sfruttare ogni parte della giornata del tuo cliente recuperando dal 10% al 30%.

Come appare l'integrazione verticale nella vita reale?

All'inizio di quest'anno sono andato a Tokyo. Ho soggiornato in un hotel chiamato Green Plaza Capsule Hotel.

Era un edificio a 7 piani. Al primo piano c’erano capsule per dormire. Ho esplorato un po’ e al piano di sopra e c'era una spa. Sono salito ancora e il piano successivo era pieno di negozi di massaggi. Dopo un massaggio sono andato più in alto. C'era un piano ristorante con tutto il cibo giapponese che potete immaginare, dal sushi al ramen. L'ultimo piano era un'area relax con un piccolo centro business con scrivanie e fax. Proprio come uno spazio di coworking. E aveva il WiFi! Questo edificio aveva tutto per sopravvivere. Sono rimasto lì per 3 giorni.
Ero appena entrato in un possibile prototipo di quello che potrebbe essere il futuro. Vita multifunzione contenuta in un unico edificio o piccola area. Non sto dicendo che questo è un grande futuro, ma secondo me è inevitabile. Le ragioni per cui questo succede a Tokyo sono abbastanza tristi: gli stipendiati lavorano così duramente, che non hanno tempo di tornare dalle loro famiglie, perciò rimangono in città e dormono in questi tipi di edifici.
Ma cosa succede se ne prendiamo i positivi? Rimani in questi edifici per un po’ quando vuoi concentrarti e nel frattempo tutte le tue esigenze vengono curate entro dieci metri.
Questo è il massimo livello di integrazione verticale: coprire ogni esigenza del tuo cliente. Prendi una percentuale di ogni transazione. Anche se i margini potrebbero essere ancora bassi (10%), puoi ottenere più transazioni per ogni cliente. Non solo coworking, ma coliving, colazione, pranzo, cena, spa, massaggi, tempo libero ecc. Ora hai un'attività effettiva che fa crescere i tuoi guadagni.

Dove uno spazio di collaborazione rende $ 25.000 / m con 250 membri che pagano $ 100, un edificio in verticale così integrato rende $ 250.000 / m con 250 persone che pagano $ 1.000 / m (probabilmente di più). Anche se i margini rimangono al 10%, questo significa che uno spazio di coworking rende profitti di $ 2,500 / m, mentre un edificio come questo con la stessa quantità di persone che lo usa fa guadagnare $ 25,000 / m. E la maggior parte di questo edificio può essere automatizzato (come è già standard in Giappone).

Conclusione

Ci sono molti modi per rendere gli spazi di collaborazione economicamente vitali. I più promettenti per me sono l'integrazione verticale, attrarre clienti aziendali che spendano di più e aggiungere servizi complementari al tuo spazio.

Abbiamo bisogno che gli spazi di coworking esistano. Ma abbiamo bisogno anche che evolvano con il tempo seguendo le richieste del mercato. E se proprio volete rimanete solo un coworking, probabilmente avrete un futuro grigio davanti. Non sarà sufficiente. Quindi fate alcuni esperimenti e provate cose nuove.

Ho conosciuto i proprietari di coworking che stanno pensando di costruire interi villaggi di coworking / coliving, o anche isole intere.
Con la nuova generazione che lavorerà in remoto, questo è un mercato gigantesco in cui tuffarsi. La gente vuole fare tante cose. E ottimizzare il suo tempo. Occupatevi di questo!

In bocca al lupo :)


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